Le secteur immobilier a cette particularité de travailler à la fois avec des clients particuliers (vente d'un appartement à un ménage) et des clients professionnels (cession à un investisseur, transaction avec un promoteur, gestion locative pour une SCI ou une entreprise). Ces deux types de clients n'obéissent pas aux mêmes règles dans la réforme.
Ce guide vous permet d'identifier précisément ce qui vous concerne — et de planifier votre mise en conformité.
La logique de la réforme appliquée à l'immobilier
La réforme de facturation électronique s'applique aux transactions B2B entre assujettis à la TVA établis en France. Pour une agence immobilière ou un mandataire, cela signifie :
| Type de transaction | Régime applicable |
|---|---|
| Honoraires pour vente à un particulier | E-reporting uniquement (pas d'e-invoicing) |
| Honoraires pour vente à un investisseur / SCI / société | E-invoicing (facture électronique structurée) |
| Gestion locative pour un bailleur particulier | E-reporting uniquement |
| Gestion locative pour une SCI ou société | E-invoicing |
| Transaction avec un promoteur immobilier | E-invoicing |
| Redevance réseau à votre franchiseur | E-invoicing |
L'e-reporting : votre obligation pour les clients particuliers
Pour toutes vos transactions avec des particuliers (la majorité des ventes résidentielles), vous ne ferez pas d'e-invoicing — mais vous devrez faire de l'e-reporting : transmettre à l'administration fiscale des données récapitulatives sur ces transactions via votre Plateforme Agréée (PA).
Concrètement, l'e-reporting consiste à envoyer périodiquement à l'administration des informations sur le montant de vos honoraires, la TVA collectée, et les dates de paiement — sans passer par le format de facture structurée. C'est une transmission de données, pas une facture.
⚠️ Attention à la TVA sur les honoraires
Les honoraires d'agence pour des transactions immobilières entre particuliers sont soumis à la TVA à 20 %. Vous êtes donc pleinement assujetti(e) à la TVA et dans le champ de la réforme — tant pour l'e-reporting (clients particuliers) que pour l'e-invoicing (clients professionnels).
Le flux pratique : comment ça va fonctionner
📋 Exemple : honoraires de vente à un promoteur (B2B)
Vous émettez votre facture d'honoraires depuis votre logiciel métier (ou directement sur votre PA) au format Factur-X — un PDF classique avec données XML intégrées.
Votre Plateforme Agréée transmet automatiquement la facture à la PA du promoteur et envoie les données à la DGFiP.
Le promoteur reçoit la facture dans son système comptable. Vous suivez le statut (reçue, acceptée, payée) depuis votre tableau de bord PA.
Plus besoin d'envoyer un email avec le PDF en pièce jointe — le circuit est entièrement dématérialisé et traçable.
Ce qui change pour les mandataires indépendants
Mandataire en réseau (IAD, Safti, Capifrance, etc.) ou agent commercial indépendant : votre situation dépend de votre statut juridique.
Vous avez une micro-entreprise ou une EI
Vous êtes personnellement assujetti(e) à la TVA. La réforme s'applique à vous directement : obligation de réception dès septembre 2026, obligation d'émission dès septembre 2027 pour vos commissions facturées à des entités professionnelles (votre réseau, des agences partenaires).
Vous percevez des commissions via le réseau (qui facture à votre place)
Dans certains réseaux, c'est la tête de réseau qui émet les factures aux clients finaux. Dans ce cas, la mise en conformité de l'émission incombe au réseau. Vérifiez précisément avec votre mandant qui est l'émetteur légal des factures dans votre contrat.
✅ Les logiciels métier immobilier se mettent à jour
Les principaux éditeurs de logiciels immobiliers (Hektor, Perizia, Apimo, Immofacile, etc.) intègrent ou vont intégrer la compatibilité avec les Plateformes Agréées. Interrogez votre éditeur sur sa feuille de route. La plupart prévoient une intégration avant septembre 2027.
Les 4 nouvelles mentions obligatoires sur vos factures B2B
Pour vos factures adressées à des clients professionnels (investisseurs, SCI, promoteurs), 4 mentions supplémentaires seront obligatoires dès septembre 2027 :
- Numéro SIREN de votre client (la société ou SCI acheteuse/locataire)
- Nature de l'opération : prestation de services (vos honoraires d'agence)
- Adresse de livraison si différente de l'adresse facturation (souvent le bien immobilier)
- Option TVA sur les débits si applicable à votre situation
Le calendrier pour les professionnels de l'immobilier
| Date | Obligation |
|---|---|
| 1er septembre 2026 | Être inscrit(e) sur une Plateforme Agréée pour recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs (logiciels, loyer de bureau, etc.) |
| Dès sept. 2026 | Démarrer l'e-reporting pour vos transactions B2C (honoraires sur ventes à particuliers) |
| 1er septembre 2027 | Émettre en format électronique structuré pour tous vos clients B2B (promoteurs, investisseurs, SCI, réseau) |
Plan d'action pour une agence ou un mandataire
- Maintenant : Cartographier votre portefeuille client — quelle proportion de vos honoraires va à des particuliers vs. des professionnels ? Cela définit l'urgence de votre mise en conformité e-invoicing.
- Avant septembre 2026 : Choisir et s'inscrire sur une Plateforme Agréée pour la réception. Plusieurs solutions gratuites existent (Tiime, Indy, etc.).
- D'ici fin 2026 : Contacter votre éditeur de logiciel métier pour connaître sa date de mise à jour. Si pas de réponse claire, anticiper un changement d'outil.
- Avant septembre 2027 : Mettre à jour vos modèles de factures avec les 4 nouvelles mentions obligatoires.
- Pour les mandataires : Vérifier dans votre contrat qui est l'émetteur légal des factures — et agir en conséquence.
Le kit complet pour votre mise en conformité
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Questions fréquentes
Mon réseau dit qu'il gère la conformité. Puis-je m'en remettre à lui ?
Pour l'émission des factures clients, oui — si c'est bien le réseau qui facture. Mais vous restez personnellement responsable de votre capacité à recevoir des factures électroniques de vos propres fournisseurs dès septembre 2026. Le réseau ne peut pas faire ça à votre place.
Une SCI familiale, c'est un client particulier ou professionnel ?
Une SCI est une personne morale assujettie à la TVA (ou susceptible de l'être). Si vous lui facturez des honoraires, c'est une transaction B2B. L'e-invoicing s'appliquera pour cette facture dès septembre 2027.
J'ai très peu de clients professionnels. Dois-je quand même investir dans un logiciel ?
Pas forcément. Des Plateformes Agréées gratuites permettent d'émettre des volumes limités de factures électroniques sans surcoût. Si vous n'avez que quelques clients B2B par an, une solution gratuite peut suffire. Le comparatif des PA est inclus dans notre kit.
Concrètement, laquelle choisir ?
Indy, Pennylane, Tiime, Qonto, Sage, Cegid, Sellsy : offre gratuite, tarif d'entrée et statut d'immatriculation comparés. Données vérifiées à la source DGFiP — quatre de ces plateformes ont une offre à 0 €.
Voir le comparatif des 7 plateformes →À lire aussi
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